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灵闪设计带来商业地产该如何策划?下面有商业地产基本流程,商业地产概念的频繁提及应该是在2003年之后,商业地产成为发展商、投资者的焦点话题。...

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商业地产该如何策划?下面有商业地产基本流程

时间:2019-07-21 07:58:11 浏览量:157 作者:灵闪空间

一、商业地产该如何策划

在中国内地,商业地产概念的频繁提及应该是在2003年之后,商业地产成为发展商、投资者的焦点话题。然而,商业地产并不是想象中的“香饽饽”,反而成了不少开发商和投资者手中的“烫手山芋”。
商业地产策划是一种智慧的创造,它能在商业地产的开发活动中创造出新的价值。商业地产开发与住宅开发有着本质的不同,但是,当前许多商业地产的发展商却在用住宅的开发思路和模式来开发商业地产,而现实中,商业地产的开发者只看到了这个营销链中的“发展商”、“投资者”这两个元素,把商业地产开发当成了简单的商铺销售工作,从而为商业地产的后期经营埋下了深重的隐患。
这直接导致了大面积的商业地产空置,损害了开发商及投资者的利益。  其实,商业地产是一个非常专业的课题,它不仅需要专业的规划、设计、市场调查、立项定位,还需要专业的代理机构来营销策划、推广,专业的经营管理做后期服务。
同样是做平台,住宅地产做的是居住的平台,而商业地产做的是商业的平台,交易的平台。商业地产的运营模式,不仅要把握商业运行规律,还要对各种资源进行有效整合。
创建性、系统性、完整性、可导入性,更重要的是可以执行才是策划的本质,它能改变项目,产品的形象市场地位,解决或排除某些商业地产开发过程中某些阻碍和难题。
商业地产策划活动没有公式(否则就不是策划了),但有以下几条策划的规律是需要掌据的。一是价值发现,就是要在商业地产的价值挖掘方面要独具慧眼,找出别人没有看到的价值;二是以理服人,商业地产不相信煽情。商业地产是投资性物业,是固化的资本,投资者比消费者理性,过分热炒概念是没有作用的,有用的是完美演绎盈利模式,合理推导要符合商业逻辑,这才是商铺市场乐于接受的引导;三是以品牌策划的手法去策划商业地产;商业地产开发的过程就是这个项目商业品牌树立的过程,有了市场广泛的认可,商业就会繁荣,商业繁荣的结果就是这个商业物业升值或价值兑现快捷。
商业地产该如何策划?下面有商业地产基本流程 -上海灵闪商业美陈设计公司

二、商业地产策划方案基本流程  

第一部分 商业市场调研   影响商场物业开发成功的因素很多,如市民的收入水平、消费水平与消费结构,商业圈半径,新旧商业格局,商业贸易的繁荣程度及其影响力,商场物业所处区域(或商业圈)的商业环境,竞争对手的实力与策略等。因此,在操作商业地产时,市场调研成了商场成败的桥头堡。   
市场调研概况   调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法(消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等)与基本结论  
宏观背景分析 
 1、周边主要城市商业物业发展水平的比较 
2、国民经济主要技术经济指标、 
3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等  

三、区域商业市场研究  

(一)、区域商圈研究   

1、城市发展状况:gdp指数、人口分布、产业结构等。 
2、项目区域商贸状况:交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。 
3、人流研究:人流包括垂直人流及水平人流,研究范围包括:人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求(吃、喝、玩、乐)等。 
4、商圈辐射范围:一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。   
(二)、终端消费者研究 
1、消费习惯:地域的差异性,不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。   
2、逛商场频度:是影响商场人流的关键。 
3、偏爱商场:包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。 
4、对项目商圈评价:包括区域商品价格、对商场满意度等。  
(三)、投资客户研究 
1、经营范围:找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。   
2、投资动向:包括投资类型、租金范围及交纳方式等。 
3、商圈内商铺经营状况:包括经营时间、营业时间、经营业绩等。  
(四)、竞争对手研究 
1、竞争者基本状况:包括资金实力、性质、优、劣势等。 
2、竞争项目:包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。 

四、消费者消费习性探讨 

 1、基本结论 :   
消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等 
 2、专题研究   
专题一:不同消费群体消费意向(例:民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等)   
专题二:消费者收入水平与商场消费倾向及习惯  
五、项目经营方式论证 
1、项目与同类型物业的比较论证  
2、项目业态探讨与可持续发展论证 
3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证 
4、项目的商业价值及租金价值风险性论证 
5、项目设计标准及经营管理水平的论证 
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